Wie Luxusentwickler ein Schlupfloch nutzen, um hoch aufragende Türme für die Superreichen in New York zu bauen

Werbung

Unterstützt durch

Von Matthew Haag

[Was Sie wissen müssen, um den Tag zu beginnen: Holen Sie sich New York Today in Ihren Posteingang.]

Einige der höchsten Wohngebäude der Welt erheben sich über dem Central Park, darunter 432 Park Avenue, das 1.400 Fuß hoch ist und eine Reihe von Penthäusern und Apartments für Superreiche bietet.

Aber 432 Park weist auch in diesen neuen Türmen immer häufiger ein Merkmal auf: weite Teile unbewohnten Raums. Ungefähr ein Viertel der 88 Stockwerke werden keine Wohnungen haben, da sie mit baulicher und mechanischer Ausrüstung gefüllt sind.

Das Gebäude und die nahe gelegenen Türme können aufgrund einer Lücke in den labyrinthischen Bebauungsgesetzen der Stadt hoch in den Himmel ragen. Stockwerke, die für bauliche und mechanische Ausrüstung reserviert sind, egal in welchem ​​Umfang, werden nicht auf die gesetzlich zulässige Höchstgröße eines Gebäudes angerechnet, sodass Entwickler sie ausdrücklich dazu nutzen, Gebäude weit höher zu bauen, als dies sonst zulässig wäre.

Die Türme, die am meisten von der Eigenart der Zoneneinteilung profitierten, sind alle im letzten halben Jahrzehnt entstanden: riesige Gebäude aus Glas und Stahl mit großzügigen Eigentumswohnungen, die für Millionen von Dollar verkauft werden. Viele säumen die Blocks rund um den Central Park, einige der teuersten und begehrtesten Immobilien der Stadt, und sind zu Zweitwohnsitzen für chinesische Milliardäre, europäische Tycoons und ausländische Hedgefonds-Investoren geworden.

Doch die Verbreitung dieser Gebäude löst eine Gegenreaktion in einer breiteren Debatte über bezahlbaren Wohnraum, Megaprojekte für die Superreichen und die Identität der Stadt aus. Jetzt versuchen die Beamten, die Bauherren einzudämmen, indem sie Regeln vorschlagen, die ungewöhnlich große mechanische Räume auf die Höhenbeschränkung eines Gebäudes anwenden würden.

Die Motivation, hoch zu bauen, liegt auf der Hand: Panoramablick für die Bewohner und satte Gewinne für die Entwickler. Eine Eigentumswohnung im 95. Stock der 432 Park Avenue wurde im Dezember für 30,7 Millionen US-Dollar oder etwa 7.592 US-Dollar pro Quadratfuß verkauft. Im selben Monat wurde eine Einheit etwa auf halber Höhe des Gebäudes für 4.216 US-Dollar pro Quadratfuß verkauft.

„Es ist ziemlich ungeheuerlich, aber auch ziemlich clever“, sagte George M. Janes, ein Planungsberater, der Gebäude in New York mit riesigen unbewohnten Flächen verfolgt und Klagen gegen diese eingereicht hat. „Was ist der Hauptzweck dieser Räume? Der Hauptzweck besteht darin, sehr hohe Gebäude zu bauen.“

Die Bemühungen der Stadt, die Gebäudehöhe einzudämmen, haben zu einem Kräftemessen mit der mächtigen Immobilienbranche geführt, die die vorgeschlagenen Regeln als zu restriktiv und fehlgeleitet kritisierte.

Harry B. Macklowe, der die 432 Park Avenue entwickelte, sagte, er stimme den Bemühungen zu, feste Regeln für mechanische Räume aufzustellen, wies jedoch Behauptungen zurück, dass sein Gebäude sie nutzte, um höher zu steigen. Er sagte, dass jedes mechanische Stockwerk über die für den Betrieb des Gebäudes notwendige Ausrüstung verfüge.

„Es beleidigt mich“, sagte Herr Macklowe, „weil wir ein sehr schönes Gebäude geschaffen haben, das perfekt in die Skyline passt.“

[Lesen Sie mehr: Unser Kolumnist schrieb, dass diese Türme „Schatten werfen, die sowohl im wörtlichen als auch im übertragenen Sinne sind.“]

Viele dieser Türme stehen die meiste Zeit des Jahres leer, sodass ihre Eigentümer nicht der lokalen und staatlichen Einkommenssteuer unterliegen, da sie keine Stadtbewohner sind. Aus diesem Grund haben Staat und Stadt bereits gesondert gegen sie vorgegangen.

Die Gesetzgeber des Bundesstaates schlugen eine Pied-à-Terre-Steuer vor, eine jährlich wiederkehrende Steuer auf Zweitwohnungen im Wert von mehr als 5 Millionen US-Dollar, die jedoch aufgrund der intensiven Lobbyarbeit von Immobilienkonzernen scheiterte. Stattdessen befürwortete der Gesetzgeber eine einmalige Gebühr für den Verkauf von Häusern im Wert von mehreren Millionen Dollar.

Die komplizierten Bauvorschriften von New York City sollen vorhersehbare Entwicklungen bewirken. In den meisten Teilen der Stadt gelten Höhenanforderungen, Teile von Manhattan sind jedoch davon ausgenommen. Jedem Block wird effektiv auch eine maximale Quadratmeterzahl zugewiesen, die auf kleinere Gebäude auf einem Block verteilt oder in größeren Siedlungen verdichtet werden kann.

Kluge, wohlhabende und geduldige Entwickler haben dieses System zu ihrem Vorteil genutzt. Ein Entwickler, der einen Supertall-Turm bauen möchte, könnte mit einem Grundstück auf einem Block beginnen und dann ungenutzte Quadratmeter von seinen Nachbarn kaufen.

Mit Fortschritten in Technik und Bauwesen kann dieser Entwickler die angesammelte Quadratmeterzahl nutzen und sie in einem dünnen Megaturm konzentrieren. Stockwerke mit mechanischem Raum, die von der Quadratmeterberechnung ausgenommen sind, machen den Turm noch höher.

„Es steht außer Frage, dass sie zu diesem Blitzableiter geworden sind, weil es sich nicht nur um Luxuswohnungen, sondern um Luxuswohnungen handelt“, sagte Elizabeth Goldstein, Präsidentin der Municipal Art Society, einer gemeinnützigen Gruppe, die sich für den Erhalt der Architektur und des Stadtdesigns der Stadt einsetzt . Sie sagte, sie seien nicht nur für die 99 Prozent, sondern auch für die meisten der 1 Prozent unerschwinglich.

Der Vorschlag der Stadt, der auf superhohe Gebäude abzielt – der vom Stadtrat genehmigt werden muss – würde nicht dazu führen, dass enorme mechanische Räume wegfallen, sondern Projekte, die über solche verfügen, benachteiligt werden.

Übergroße mechanische Böden – solche mit einer Höhe von mehr als 30 Fuß oder etwa dem Dreifachen der Deckenhöhe einer typischen Wohnung – würden auf die maximale Größe des Gebäudes angerechnet. Die Regeln würden größtenteils für Entwicklungen rund um den Central Park und in Teilen von Lower Manhattan gelten.

Zwei andere Städte mit Wolkenkratzern, Chicago und Miami, haben ähnliche Bebauungsvorschriften, regeln mechanische Böden jedoch unterschiedlich.

In Chicago werden große Leerflächen – solche mit mehr als 5.000 Quadratmetern – nicht auf die Gesamtgröße des Turms angerechnet, obwohl Beamte sagten, sie wüssten keine Beschwerden über Entwickler, die die Regel ausnutzten. In Miami werden mechanische Räume von der Maximalgröße abgezogen, es sei denn, es handelt sich bei dem Bereich um ein Atrium oder eine Freiluftanlage.

In New York sagte Bürgermeister Bill de Blasio, die vorgeschlagenen Regeln würden „Luxusentwickler davon abhalten, das System auszutricksen“.

„Künstlich hohe mechanische Räume, die keinen anderen Zweck erfüllen, als die Aussicht auf Wohnungen in der obersten Etage zu verbessern, verstoßen gegen den Geist unserer Bebauungsvorschriften“, sagte Herr de Blasio in einer Erklärung.

Doch das Real Estate Board of New York, der einflussreiche Lobbyarm der Branche, sagte, die Regeln seien zu restriktiv und stünden im Widerspruch zu technischen Trends, etwa dem künftigen Bedarf an großen Räumen für Batterien zur Unterstützung erneuerbarer Energien.

Bei einer kürzlichen öffentlichen Anhörung sagten Ingenieure und Architekten, dass der Vorschlag die Baukosten in die Höhe treiben würde.

Bart A. Sullivan, ein Ingenieur in New York, der an Hochhäusern auf der ganzen Welt gearbeitet hat, sagte, dass superhohe Wolkenkratzer große, unbelegte Stockwerke für komplexe mechanische und strukturelle Geräte benötigen, darunter Aufzugsmotoren, Heizung, Lüftung und Klimaanlage.

Er sagte, Entwickler könnten innerhalb der vorgeschlagenen Einschränkungen arbeiten, müssten aber mehr für strukturelle Funktionen ausgeben.

„Mit genügend Geld ist fast alles möglich, aber diese Projekte müssen aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll sein“, sagte Herr Sullivan. „Sie binden den Designprofis die Hände.“

Es gebe legitime Gründe für große Flächen in Gebäuden aufgrund mechanischer und struktureller Merkmale, sagte er. An der 432 Park Avenue sorgen Ansammlungen unbesetzter Abschnitte im gesamten Turm dafür, dass der Wind durch das Gebäude strömen und es stabilisieren kann.

Der Bauingenieur dieses Turms, Silvian Marcus, sagte, dass 432 Park Avenue ohne die großen mechanischen Freiluftböden merklich schwanken würde und für die Bewohner inakzeptabel wäre.

„Wenn sie nach Hause kommen, möchten sie sich wie zu Hause fühlen und nicht wie auf einem Boot, Flugzeug oder Motorrad“, sagte er.

Herr Marcus verwendete eine ähnliche Ingenieurtechnik beim Central Park Tower, der mit einer Höhe von 1.550 Fuß zu den schlanksten Wohnwolkenkratzern der Welt gehören wird. Mehr als ein Fünftel seiner Höhe bleibt unbewohnt.

Der Entwickler des Gebäudes, Gary Barnett, sagte, er halte den Vorschlag der Stadt für vernünftig, sagte jedoch, dass Kritiker die mechanischen Räume im Central Park Tower falsch beschrieben hätten.

„Es gibt eine Lücke und alles andere ist wirklich notwendiger mechanischer Raum, Freizeitraum und Einzelhandelsfläche mit hohen Decken für den ersten Nordstrom in New York City“, sagte Herr Barnett.

Einige Befürworter der neuen Gesetzgebung argumentieren, dass die Vorschriften nicht weit genug gehen, um extrem hohe Gebäude einzudämmen. Sie würden größtenteils für Viertel rund um den Central Park gelten und andere Gebiete mit Hochhäusern, einschließlich Midtown und Hudson Yards, nicht berühren.

Den Trend zur Nutzung mechanischer Räume in Neubauten bemerkten Stadtplaner erstmals vor einigen Jahren.

Doch in den letzten anderthalb Jahren kam es zu einem Wendepunkt, als Rafael Viñoly Architects, das 432 Park Avenue entworfen hatte, Pläne für ein weiteres Gebäude vorstellte, einen futuristischen, hantelförmigen 32-stöckigen Wohnturm an der Upper East Side. Dank eines 150 Fuß hohen Mittelteils ohne Wohnhäuser würde es eine Höhe von 510 Fuß erreichen.

Nachbarschaftsverbände reichten zusammen mit Herrn Janes, dem Planungsberater, eine Beschwerde bei der Baubehörde der Stadt ein und stellten fest, dass „das Projekt einen riesigen Hohlraum aufweist, der größer ist, als für eine mechanische Nutzung erforderlich ist“.

Aber ohne Änderungen der Bauvorschriften würde der Turm wahrscheinlich rechtlichen Herausforderungen entgehen: Die Entwickler beschrieben den supergroßen Mittelteil als einen offenen Bereich mit strukturellen Merkmalen.

Werbung